Brannfarlig og helsefarlig
Etter at bygården ble stengt 7. desember 2018 på grunn av manglende kloakkløsning, kom det også et vedtak om stenging av gården den 17.desember 2019 på grunn av forhold knyttet til brannfare. Kloakkforholdene er fortsatt ikke utbedret.
Fordi de ikke kunne fortsette driften, saksøkte New York Pizza AS Braathen Eiendom AS. Det ble avsagt dom i tinghuset i Hønefoss den 6.2.2023.
Dette dreier saken seg om
Saken består nærmere bestemt av et hovedkrav og motkrav. Uenigheten i hovedsaken gjelder om saksøker New York Pizza AS har krav på erstatning for saksøkte Braathen Eiendom AS sitt anførte mislighold av leiekontrakten partene inngikk 24. september 2017. Erstatningskravet knytter seg til utgifter til oppussing av lokalene, tapt omsetning og lønn med videre.
Braathen Eiendom AS har fremmet et motkrav i form av et erstatningskrav knyttet til manglende betaling av husleie, leie av parkeringsplass, fellesutgifter og manglende refusjon av vann- og kloakkavgift og for strømutgifter pådratt utleier. Braathen Eiendom AS krever også at selskapet har rett til trekk i depositumet for skyldig beløp uten samtykke fra New York Pizza AS.
Tingretten: Braathen Eiendom opptrådte illojalt
Retten har i sin vurdering blant annet lagt vekt på at New York Pizza AS ikke har kunnet drive restaurantdrift i tråd med leiekontrakten i leielokalet siden 7. desember 2018. Leiekontrakten var en 10 år uoppsigelig kontrakt. Sett på bakgrunn av formålet med hva leielokalet skulle brukes til, fremstår utleiers fortielse av at det var utfordringer med kloakk- og avløpsanlegget til bygget som illojalt og som et vesentlig brudd på tillitsforholdet mellom utleier og leier. Det foreligger derfor vesentlig mislighold av leieavtalen som gir leier rett til å heve avtalen etter husleieloven § 2-12.
Kravet fra Braathen Eiendom AS er foreldet
Retten mener at motkravet er foreldet og New York Pizza AS skal frifinnes for motkravet. Det vil etter dette ikke være nødvendig for retten å vurdere om vilkårene for erstatning er oppfylt, herunder om vilkårene for å heve leiekontrakten på grunn av anført vesentlig mislighold fra New York Pizza AS sin side. Det samme gjelder kravet om at Braathen Eiendom AS skal gis rett til å trekke fra en eventuell erstatningssum fra depositumet.
Braathen Eiendom mente kostnadene var for høye
New York Pizza har lagt frem en kostnadsoppgave for tingretten på kr. 175 816. Beløpet er i sin helhet salær for 107 timers arbeid til en gjennomsnittlig timepris på ca. kr. 1650.
Braathen Eiendom har protestert mot kravet og anført at dette er altfor høyt.
Men det fremkommer av Braathen Eiendom AS sin kostnadsoppgave at de har brukt 110,5 timer frem til hovedforhandling med en høyere timespris enn motparten. Totalt har Braaten Eiendom AS brukt 128 timer og kostnadsoppgaven lyder på kr. 486 375.
Retten mener at sakskostnadsoppgaven til New York Pizza AS er rimelige og nødvendige kostnader i saken som Braathen Eiendom AS pålegges å dekke.
Domsslutning
Hovedkrav
Braathen Eiendom AS dømmes til å betale 265 000 – tohundreogsekstifem – kroner i erstatning til New York Pizza AS innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
Motkrav
New York Pizza AS frifinnes.
Begge
I sakskostnader betaler Braathen Eiendom AS til New York Pizza AS 175 816 – etthundreogsyttifemåttehundreogseksten – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
Braathen må punge ut igjen
Nå må Braathen Eiendom AS betale 440.816,- til New York Pizza AS og dekke 486.375 i egne kostnader, Tilsammen over 900.000. Nå begynner kloakkrøret å bli ganske kostbart etter hvert.
Hvis du ønsker å lese dommen i sin helhet, har vi lagt den ved som PDF her.
